Previa a cualquier cuestión más a fondo, es importante definir los conceptos tipificados en el art. 27.2.e), para ello hemos de acudir al Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, por el que se aprueba el Reglamento de actividades molestas, insalubres, nocivas y peligrosas, que en su art. 3 define:
“Serán calificadas como molestas las actividades que constituyan una incomodidad por los ruidos o vibraciones que produzcan o por los humos, gases, olores, nieblas, polvos en suspensión o sustancias que eliminen.
Insalubres. Se calificarán como insalubres las que den lugar a desprendimiento o evacuación de productos que puedan resultar directa o indirectamente perjudiciales para la salud humana.
Nocivas. Se aplicará la calificación de nocivas a las que, por las mismas causas, puedan ocasionar daños a la riqueza agrícola, forestal, pecuaria o piscícola.
Peligrosas. Se consideran peligrosas las que tengan por objeto fabricar, manipular, expender o almacenar productos susceptibles de originar riesgos graves por explosiones, combustiones, radiaciones u otros de análoga importancia para las personas o los bienes”.
Quedando así definidas las actividades clasificadas como molestas, insalubres, nocivas, peligrosas o ilícitas, se pueden indicar, siguiendo lo señalado al efecto por las Sentencias de la Audiencia Provincial de Barcelona, sección 8ª, de 11 de noviembre de 2008 y de La Coruña, Sección 5ª, de 11 de febrero de 2010, como requisitos y criterios para la determinación y concurrencia de las antedichas actividades, los siguientes:
1) La actividad ha de darse dentro del inmueble (en cualquier parte del mismo), no en el exterior (a no ser que tenga su origen en el exterior). La LAU de 1964, exigía que la actividad se realizase en el interior del inmueble. La jurisprudencia más reciente también se decanta por que la actividad se de dentro del inmueble.
2) Debe ser una actividad de importancia o gravedad. La calificación de una actividad como incómoda o molesta no ha de hacerse apriorísticamente, y sólo por las características generales de la misma (STS de 1 de junio de 1999), sino atendiendo al modo de realizarse en cada caso concreto ( STS de 16 de julio de 1993) o el modo de desarrollarse -situación de hecho derivada del uso de una cosa, aunque se cumplan formalidades administrativas, atendiendo a las principios que rigen las relaciones de vecindad y a la prohibición del abuso de derecho ex art. 7.2 CCEDL 1889/1 y a la posición contumaz del agente ante las advertencias que le hayan sido hechas; inclusive las objetivamente inocuas ( SSTS de 14 de mayo de 1968 y 29 de septiembre de 1979, y SS de la AP de Madrid de 7 de octubre de 1969, AP Lérida de 26 de junio de 1975, AP Vitoria de 5 de febrero de 1976, AP Cáceres de 23 de mayo de 1979). Debiendo valorarse inicialmente como tales las que así vengan calificadas por imperativo legal, por su propia naturaleza, por sus especiales características o desenvolvimiento, por su efectiva repercusión externa o trascendencia, debiéndose estar en cada caso a la estimación o apreciación fáctico-jurídica que en cada caso concreto merezcan al Juzgado (ad ex. SSTS de 20 de abril de 1967 y 19 y 22 de diciembre de 1972).
En cuanto a actividades molestas se comprenden todas aquellas que disminuyen el uso normal y el disfrute de sus respectivos elementos a los demás condueños, los actos de emulación y las inmisiones ( SAP Valencia de 21 de abril de 1975, SAP Segovia de 11 de diciembre de 2001), si bien debía y debe estarse al caso concreto (en este sentido la SAP Madrid de 14 de mayo de 2004, es un claro ejemplo de actividades molestas en su conjunto, integradas por una serie de golpes, ruidos y gamberradas varias, realizadas por un menor bien en su piso, bien en rellanos y elementos comunes; en igual sentido la SAP Asturias de 8 de enero de 2004 o el caso contemplado por la SAP Coruña de 28 de junio de 2000), con la peculiaridad de que la incomodidad, a diferencia de la peligrosidad, deriva no de la actividad en sí sino de la contumacia o rebeldía del agente a cuantas advertencias se le han hecho previamente en cuanto a la forma o modo de ejercicio de la actividad (SSAT Palma de Mallorca de 31 de octubre de 1981 y 7 de febrero de 1983, SAT Las Palmas de 4 de mayo de 1983, SAP Murcia de 12 de diciembre de 2003).
3) La actividad ha de exceder y perturbar el régimen o estado de hecho usual y corriente en las relaciones sociales, de manera notoria (evidencia y permanencia en la incomodidad) (así las SSTS de 28 de febrero de 1964, 8 de abril de 1965, 11 de mayo de 1998…).
4) Lógicamente, se requiere una prueba concluyente, plena y convincente, atendida la gravedad de la sanción (SSTS 18 de mayo de 1994 y 13 de mayo de 1995…), y de ahí la interpretación restrictiva en orden a seguir la pauta del menor efecto para el ejercicio de la actividad en cuanto sea posible, frente al efecto drástico del cese de la privación del uso (entre otras razones, porque las limitaciones a las facultades dominicales han de interpretarse restrictivamente.)
5) La actividad podrá ser realizada por el arrendatario o cualquiera de las personas que con él convivan o empleados.
6) La actividad ha de ser ejercitada durante el despliegue del contrato de arrendamiento.
Los supuestos más habituales en los Tribunales como actividades molestas, insalubres, nocivas, peligrosas e ilícitas, son los de ruidos, humos, gases, olores, almacenamiento de enseres, prostitución, drogadicción y tenencia de animales.
Para concluir, y aún quedando tipificado en el art. 27 y 35 de la Ley 29/1994 de Arrendamientos Urbanos, que es causa de resolución contractual el ejercicio en la vivienda de actividades molestas, insalubres nocivas, peligrosas e ilícitas, y que dichas actividades vienen definidas en el art. 3 del Reglamento de Actividades Molestas, Insalubres, Nocivas y Peligrosas, aprobadas por Decreto 2414/1961, de 30 de noviembre, lo cierto es que siempre hemos de estar al hecho concreto, al modo en el que se realiza cada actividad y como se desarrolla la misma para valorar y enjuiciar si se trata o no de una actividad que lleve aparejada la causa de resolución del contrato de arrendamiento.