Esta Ley, bastante reformada durante el año 2013, mantiene las disposiciones transitorias de las que vamos a proceder a estudio, que son:
a) Sobre el Contrato de Arrendamiento de Vivienda. Disposición Transitoria Segunda, que se ocupa de los contratos celebrados con anterioridad al 9 de mayo de 1985 y que seguían vigentes a 1 de enero de 1995.
Conforme a la citada disposición tendremos varios supuestos:
- Extinción y subrogación de los contratos de vivienda cuando el inquilino vivía con la entrada en vigor de la Ley 29/1994, de Arrendamientos Urbanos. Se entenderá que el contrato se extingue con el fallecimiento del arrendatario originario, salvo si existen personas con derecho a subrogarse, que son:
- El cónyuge del inquilino originario (no separado legalmente o de hecho). El cónyuge se podrá subrogar en el contrato, teniendo cabida una segunda subrogación a favor del hijo que conviviera con él a fecha del fallecimiento, teniendo esta segunda subrogación una duración limitada a dos años si el hijo no tiene una discapacidad igual o superior al 65%, en caso contrario el derecho de subrogación del hijo perdurará hasta su fallecimiento.
- Si no hay cónyuge no separado legalmente o de hecho, pueden subrogarse los hijos, siempre y cuando hubieran convivido con él los dos años anteriores al fallecimiento. Al igual que en el supuesto anterior, si el hijo tiene una discapacidad del 65% o más, tendrá ese derecho a su fallecimiento, en caso contrario se extinguirá a los dos años de fallecer el inquilino originario o cuando tenga 25 años.
- Si no existiera cónyuge o descendiente, se podrá subrogar ascendiente, siempre que existiera convivencia, en este caso durante los tres años anteriores al fallecimiento del inquilino. El contrato se extinguirá con el fallecimiento del subrogado.
- Extinción y subrogación de contratos de vivienda en los que a fecha 1-1-1995 ya se ha producido una subrogación. En estos casos se podrá subrogar el cónyuge e hijos del subrogado, en las mismas condiciones que las citadas en la letra a. y b. del punto anterior. No cabiendo ulteriores subrogaciones.
- Extinción y subrogación de los contratos en los que corría la segunda subrogación en enero de 1995, en este caso fallecido inquilino de la segunda subrogación no se autorizarán posteriores subrogaciones.
- Supuesto especial para situaciones de parejas que no llegan a formalizarse como cónyuges independientemente de su orientación sexual, tendrán los mismos derechos siempre que se acredite la convivencia y descendencia, en caso de que no hubiera descendencia, habrá que acreditar un periodo de convivencia de dos años anteriores al fallecimiento.
b) Sobre el Contrato de Arrendamiento para uso distinto al de Vivienda. Esta extinción y subrogación se antoja más traumática que la anterior, puesto que estableció un límite a las prórrogas de 20 años desde la entrada en vigor de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos, y que finaliza el 31 de diciembre de 2014. De ésta se ocupa la disposición transitoria tercera de la vigente Ley de Arrendamientos Urbanos. En base a ella nos encontraremos los siguientes escenarios sobre los contratos de este tipo celebrados antes del 9 de mayo de 1985, y vigentes a 1 de enero de 1995.
- Arrendatario persona física que fallece o se jubila tras el 31 de diciembre de 2014. Solo cabría subrogación a favor del cónyuge que mantenga la misma actividad, siempre y cuando a 31 de diciembre de 1994 no se hubieran producido ya dos subrogaciones, puesto que en ese caso el contrato finalizaría con el fallecimiento o jubilación del ocupante.
- Arrendatario persona física que fallece o se jubila antes del 31 de diciembre de 2014. Si el cónyuge no se subrogó o no pudo, dando cabida a que lo hiciera un descendiente, en todo caso terminará a 31/12/2014, o a fallecimiento o jubilación del cónyuge si se subrogó.
- Arrendatario persona jurídica. Hay que atender al concepto de “actividad comercial” que son las comprendidas en la División 6 de la tarifa del IAE. Diferenciando por ello en:
- Locales con actividad comercial. Todos finalizarán a 31/12/2014, excepto si la superficie del local es superior a 2.500 m2, que ya deben constar extinguidos puesto que la prorroga era de cinco años. Pero ojo, este plazo se prorrogará hasta el 31/12/2019, es decir, un adicional de 5 años de prorroga, cuando la actualización de renta recogida en el punto 6º de la disposición transitoria tercera, se hubiera abonado de una sola vez.
- Locales sin actividad comercial. Se establecía una prorroga de 5, 10, 15 y 20 años, por lo que los que no consten extinguidos ya, lo harán a 31/12/2014.
- Perdurarán también hasta el 31 de diciembre de 2019, los contratos de arrendamiento que hubieran sido traspasados en los 10 años anteriores a enero de 1995.
¿Cuáles son los derechos de los arrendatarios de locales de renta antigua?
a) Una indemnización de cuantía igual a 18 meses de renta vigente, si durante un año desde la extinción del contrato cualquier persona ejerza en ese local una actividad igual o similar.
b) Derecho preferente para continuar en el local arrendado, si la pretensión del arrendador es volver a alquilar.
Si actualmente se encuentra en alguna de estas situaciones le recomendamos que acuda a nuestra asesoría jurídica al objeto de estudiar las fechas concretas con el fin de evitar las consecuencias gravosas de la resolución de este tipo de contrato.